[파이낸셜리뷰] 우리 사회는 왜 정비사업을 여기저기서 시행하고 있을까? 기회가 되면 자세히 살펴 보겠지만 80~90년대 고도성장의 시기에 폭발적으로 지어진 주택들이 동시에 노후화에 들어서는 것이 첫 번째 이유일 것이다. 그리고, 아이들이 줄어들고 있는 참 걱정스러운 우리나라의 인구구조 현실상 신도시 개발이 미래에 부합하지 않기 때문이기도 할 것이다.

하지만 이런 저런 이유를 보더라도 자본주의를 살고 있는 우리에게 가장 중요한 것은 "경제적인 타당성"이 있기 때문에 라는 것이 현실적인 이유일 것이다. 아무리 정책적으로, 제도적으로 정비사업을 추진하고 싶어도 "막대한 자본"이 투입되는 부동산 개발사업의 특성상, 사업성이 충족되어야만 매끄러운 진행이 가능하다.

여기서 사업성은 매출과 비용의 논리로 볼 수 있다. 오늘은 "매출"에 해당하는 "일반분양가"가 정비사업의 사업성에 미치는 영향을 알아보자.

위 자료는 KB국민은행에서 매월 고시하는 서울의 APT 매매가격 지수이다. 지수는 142% 상승이지만, 동일 기간에 서초동 ㅇㅇ아파트의 KB 시세는 180%가 상승했다

부동산가격의 상승과 하락은 전국적으로 위치마다 상이한 부분도 있고 유사한 부분도 존재한다. 다음 사안은 종정 30평형 3,000세대가 재건축을 하여 1,000세대가 늘어나는 경우를 가정해보기로 하자.

분석을 위해 공사비는 750만원/평 으로 고정시켜 두고 1세대당 본래 3억씩 일반분양할 수 있었지만, 시간이 지나 50% 상승한 4.5억으로 일반분양가가 상승한 경우를 가정해보았다. 이 경우 조합원 분담금은 세대당 2억에서 1.5억으로 감소하는 것을 볼 수 있다.

극단적으로 일반분양 세대의 비율이 더 높아지거나, 분양가가 더 높아지는 행복한 경우라면 조합원 분담금이 아예 없거나, 사업이익을 환급받는 경우가 존재하기도 했었다.

앞선 서울의 자료만 보면 부동산 가격은 불패이고, 우상향하여 언제든 정비사업을 시작하고 혹가격이 조정된다면 기다리기만 하면 될 것이라 생각 할 수 있다. 하지만 다음 자료에서처럼 동일한 기간의 다른 지역은 꼭 그렇다고만 볼 수는 없는 것을 알 수 있다.

동일한 기간의 동일한 KB시세 자료이지만, 지역마다 상승과 하락의 추세도, 방향도 다르고 그 전망도 상이한 것을 볼 수 있다. 무작성 상승에 올인하면 안되는 이유이다.

과연 그렇다면 정비사업을 추진해야하는 주체에서는 어떻게 해야할 것일까? 종교적인 상승만을 생각하거나, 떨어질것만 같은 기분에 휩싸여 사업과 관련된 의사결정을 하는 것은 매우 어리석은 일이다.

정비사업이라는 크고 무거운 배를 운전하는 조합 입장에서는 바람의 방향이 어디로 불고 있는지, 해류는 어디로 흐르고 있는지, 마치 과거 자연의 흐름에 몸을 맡겨 목적지까지 배를 운행하는 선장과 같은 태도가 필요하다. 정비사업의 완성이라는 목적지는 사회적으로도 중요하고 조합원들의 경제적인 재산의 증식에도 달콤한 열매를 줄 수 있다.

추진 주체는 언제나 열린 마음으로 시장이 어떻게 흘러가고 있는지 지속적으로 눈과 귀를 열어두며 역풍이 올때는 돌아가고, 순풍이 불때는 나아가는 지혜가 필요할 것이다.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위원